ドラマ正直不動産(NHK)で解説された業界用語まとめ！随時更新！

ドラマ正直不動産（NHK）の作中で解説された、不動産業界の用語等をまとめてみました。

正直不動産では毎回不動産に関する用語や、業界に関りが無ければ知らないような事をストーリーに含ませながら分かりやすく解説してくれますね♪

面白いドラマを見ながら得した気分に浸っているのは自分だけではないはず( *´艸｀)

第1話　嘘をつけなくなった不動産屋

登坂不動産の営業マン・永瀬財地（山下智久）は、口八丁で成績Ｎｏ．１を維持し続けるやり手の営業マン。そんな永瀬が、ある日突然、祟（たた）りによって嘘（うそ）がつけなくなってしまう。本音ばかり言う永瀬は、客を怒らせ契約寸前の案件も台無しに…。一方、お客様第一を志とする新人・月下咲良（福原遥）は初めての賃貸仲介を任せられる。営業テクニックがものを言う不動産業界で、正直すぎる永瀬と月下の奮闘が、今始まる！
NHK｜https://www.nhk.jp/p/ts/5GKZ6NXYVM/episode/te/N3P9VM4RLV/

家賃変更の協議

家賃変更の協議に限定する訳ではなく、契約書の内容自体に注意が必要と言うこと。

作中に出てくる契約書には家賃に関して

・　～～　原則　2年ごと3%増額とします

と記載されているが　原則　という部分が肝となる。要は、増額だけを約束しておらず、「家賃は上げることもあれば、下げることもある。」と言う解釈になる。

30年一括借り上げの部分に関しては

・　～～　本契約の中途解約を可能とする

と記載されているが、「アパート・マンション経営が厳しくなったら建主を見捨てることが可能」となる文言だと解説している。

両手

不動産の買い手の目星がついている状態で売り手が現れたとき

すぐに売り手と買い手の両者と契約できれば

1つの物件で売り手側、買い手側の両方から仲介手数料が入るため

効率が良い。

第2話　１位にこだわる理由

祟（たた）りで嘘がつけなくなった営業マン・永瀬財地（山下智久）は早くも売上１位の座を後輩の桐山（市原隼人）に奪われてしまう。同じ社内で顧客の奪い合いをする永瀬と桐山を尻目に、新人の月下（福原遥）は顧客第一主義で営業するが成約が取れない。そんな時、桐山が永瀬にある顧客の担当を代わってほしいと持ちかける。営業成績を上げたい永瀬は、二つ返事で引き受けたが、その物件には家賃に関するトラブルが隠されていた…
NHK｜https://www.nhk.jp/p/ts/5GKZ6NXYVM/episode/te/WK9Q4L9612/

心理学のアンカー（初期値）効果

同じ物件（値段）の紹介でも説明時の切り口で印象が変わる。

予算12万円の人に13万円の物件を紹介する時

・13万円の物件ならあります。
・15万円が相場の物件ですが13万円でご用意しました。

どちらが安く感じると思わせるか　という手法。

媒介契約

お客様を保護し取引の安全などを図るために、お客様と不動産屋で最初に仲介契約を結ぶことが義務づけられている。

契約には3つあり

１　専属専任媒介契約
→不動産屋１社と契約

２　専任媒介契約
→不動産屋１社と契約

３　一般媒介契約
→不動産屋複数社と契約
→不動産屋は儲からない（儲けを出す、または儲かる見込みを出すのが難しい）

売り手と不動産屋で一般媒介契約を結んだあとに、売り手が他の不動産屋でこちらより好条件の買い手を見つけ、他の不動産屋が仲介した場合、こちらには仲介手数料は一切入らない。

専属や専任ならいくらで成約したとしても仲介手数料が入る。さらに買い手まで見つけることが出来れば、買い手からも仲介手数料が入る。

仕組みとしてはこの通りだが、作中で桐山は以下のように説明。

一般媒介契約のような、売ったものだけが総取りできるzero-sumゲームに本気で参戦する会社はなかなかいない。

だから専属や専任に比べて本気で売らず優先順位の低い案件となる。
その結果いつまで経っても売れない状況が続く。

上記のような現場・現状を知っていると、どちらがお客様優先になるかはそれぞれ変わってきてしまう。最終的にはお客様の立ち位置や考え方によって正解が異なってくる。

第3話　信じられるパートナーとは

永瀬（山下智久）から、３年前に物件を購入した夫婦が来店。永瀬の勧めでペアローンを組み高額マンションを買ったが、離婚が決まり、ローン返済をめぐり大揉（も）めとなる。一方、月下（福原遥）は、初めての店舗賃貸を登坂社長（草刈正雄）から任される。第二の人生に駄菓子屋をやりたいと願う老夫婦と出会うが、高い家賃を下げたいと物件オーナーに直談判に挑む…が、相手は、地元で一目置かれる通称・マダム（大地真央）だった
NHK｜https://www.nhk.jp/p/ts/5GKZ6NXYVM/episode/te/9VQQ7YLRNZ/

共有名義　ペアローン

同一物件に対し、生計を共にする複数の債務者がそれぞれローン契約を結び、お互いに連帯保証人になる借入れ方法。

一人の時よりも借入れ可能額が大きくなるので、高価な物件にも手が届くようになるが、作中では永瀬がデメリットの部分を
「気が大きくなって高い物件に手を出してしまう」と心の中で呟いた。

また、デメリットの効果が最大限発揮されてしまうのが離婚のとき

デメリット
・共有名義人の意見が一致しないと売ることが出来ない。

・名義を単独に切替えたい場合は、片方のローン残を一括返済 or ローンの借換えで名義人を揃える等しなければならない。
※ローンの借換えにも審査があり、通らなければ借換えも出来ない。

デメリット　ペアローンの実態
・お互いが連帯保証人になるの借入れ方法なので、どちらか一方が返済を拒否した場合、直ちにもう片方の連帯保証人へ返済の催促が回る。

永瀬はペアローンの実態を「互いに連帯保証人になると言うのは、二人分の人生を人質に取られるようなものなんです。」と力説した。

ドラマの中ではさらっと良い話風に流れていきましたが、ここまで不動産屋さんとしては一切損をしていない所が恐ろしいですね。ペアローンを組ませたら勝ちみたいな・・・闇が見え隠れします。。。

怖いですね。

第４話　いい部屋の定義

ライバル会社・ミネルヴァ不動産と競う形で、マンションの空き部屋を販売することになった登坂不動産。ボロアパートから抜け出したい永瀬（山下智久）は、給料アップのチャンスとひとり奮い立つ。そんな時、「事故物件」に住みたがる奇妙なおばあさん・節子（風吹ジュン）が来店。月下（福原遥）は節子の為に、事故物件を一生懸命に探し始める。そんな中、ミネルヴァ不動産の社員・花澤（倉科カナ）が、永瀬に宣戦布告をして…。
NHK｜https://www.nhk.jp/p/ts/5GKZ6NXYVM/episode/te/GZ18RY4869/

事故物件

入居者が何かしらの原因によって死亡した物件の事。

◆事故物件にあたらない
国交省ガイドラインの見解では「自然死」や自宅の階段から転落した「不慮の事故死」などでは基本的には事故物件にはあたらないとされている。

◆事故物件に該当
何らかの理由で亡くなった方の発見が遅れ、長期間に渡り放置されると事故物件と言う扱いになる。

この解説時の画面上には
※宅地建物取引業者によるに人の死の告知に関するガイドラインの見解　と注意書きあり。

国土交通省での解説はコチラ

あんこ業者

売り手側の業者と買い手側の間に入る中間業者のこと。

月下「なんであんこって言うんですか？｝

永瀬「饅頭と同じで、食べてみないと中身が分からない。あんこ業者も客からは分かりにくいからそう呼ばれている。」

あんこ業者の特徴　※永瀬談

◆メリット
物件を早く売りたい場合、あんこ業者を使っていろんな不動産屋に物件情報を流せる。別部隊の営業マンを雇うようなイメージ。

◆デメリット
あんこ業者はとにかく売れれば良いと思っている。客には物件の良い所しか伝えない。それが元でトラブルになることが多い。

第５話　やさしい嘘

成約物件の破談が続き、社内にスパイがいることを疑う永瀬（山下智久）。ライバルのミネルヴァ不動産・花澤（倉科カナ）を呼び出し、問いただすが認めるはずもない。一方、月下（福原遥）は両親の離婚で離ればなれとなっていた父・昌也（加藤雅也）と８年ぶりに再会。転勤のため東京で物件探しをしていると聞き、父の物件を探そうに張り切る月下だったが、ある日、昌也はミネルヴァ不動産の強引な営業にあい契約寸前となるが…。
NHK｜https://www.nhk.jp/p/ts/5GKZ6NXYVM/episode/te/X77GM51KNY/

インスペクション

インスペクターという専門の技術者が第三者の立場で住宅診断を行うこと。

家を売買する時にインスペクターと言う専門の検査員が第三者的な立場で家を検査する。別途依頼する場合の費用は５～６万円。

インスペクションの特徴

◆メリット
中古物件の場合、インスペクションを実施することにより家の状況が分かり、安心して不動産売買できる。

◆デメリット
別途費用５～６万円程度発生してしまう。

個人の考え方次第となりますが、先の安心を得たければインスペクションを実施して損はないのではないかと思ってしまいますね。この第５話のように不動産屋とインスペクターで怪しい繋がりがあったりする場合はどうしようもないのですが。。。ドラマの演出だっただけと言うことを願います。

第６話　仕事をする理由

会社のスパイ＝桐山貴久（市原隼人）の可能性が浮上し、信じられない永瀬財地（山下智久）。そんな矢先、桐山と永瀬がペアを組み、大型案件に挑むことが決定する。その案件とは、「竹鶴工務店が、所有する土地に家を複数建てるので、その家を売りさばく」ということだった。だが、竹鶴工務店は下請けに安い金額で建築を丸投げしようとしていることが判明。金額に見合った材料で建てた場合、欠陥住宅となるのは明らかだった…。
NHK｜https://www.nhk.jp/p/ts/5GKZ6NXYVM/episode/te/BYPW9KG7Y8/

建築条件付き土地

家を建築する際、特定の建設業者に依頼することが条件の土地。

土地を持っている建築業者が「建築条件付き土地」を売ることで家を建てる契約もとることが出来ると言う、業者丸儲けの手法で業者側にはメリットが多い。

建て売りとの違い

◆建て売り
家を建ててから売るので売れ残る心配がある。

◆建築条件付き土地
家を建てるのは売買契約が済んだ後となるので家が売れ残るリスクが無い。

一方、購入者側から見た場合
実は家の基本設計は決まっていることが一般的で、フリープランと言う売り文句の場合、家の構造ではなく、外観の色合いなどを自由に決められると言った意味合いが強く、間取りなどの変更は出来ないと断られるケースが多い。

いずれにしても、「条件付き」とある場合は一番最初に条件を詳しく聞いた方が良い。

第７話　過去の自分と今の自分

スパイ騒動は、ミネルヴァ不動産の仕業だった。営業成績の振るわない登坂の営業課長を金で引き込んでいたのだ。退職した課長に代わり、課長代理に抜擢された永瀬（山下智久）だったが、事務作業に追われる一方、うそを連発していた過去の契約者からのクレームが次々と舞い込んでくる。そんな時、メインバンクの融資課・榎本美波（泉里香）が永瀬を訪ねてくる。美波はある定年夫婦の自宅売却に絡み、永瀬に協力を求めてきたのだが…
NHK｜https://www.nhk.jp/p/ts/5GKZ6NXYVM/episode/te/R519QR6MN9/